Планы развития бизнеса индивидуального хранения

В рамках нашей выборки обследования, состоящей из 932 объектов, в следующем году планируется открыть 121 объект. Обычно мы находим, что количество объектов, которые операторы планируют открыть, находится на оптимистичной стороне, однако солидное количество запланированных открытий является хорошим показателем уверенности и продолжающейся работы рынка индивидуального хранения в Европе. В этом году мы также спросили операторов, планируют ли они продолжать развитие объектов в рамках своего плана, и 74% операторов ответили «да», и только 8% ответили «нет», что они не будут продолжать развитие в связи с текущими обстоятельствами.

В проектах (планах) по всей Европе остается большое количество индивидуальных хранилищ. До сих пор это развитие было обеспечено только доступом к торгам и поставкам, и операторы по-прежнему оптимистично смотрят на будущий рост отрасли.

Rennie Schafer, CEO FEDESSA

COVID-19. Сбор арендной платы

Результаты опроса показали, что сбор арендной платы в индустрии индивидуального хранения по всей Европе остался в значительной степени незатронутым пандемией. Процент просроченной задолженности за 30 дней соответствует тому, что операторы испытывали в предпандемические времена, а арендные каникулы или платежные соглашения чрезвычайно низки по сравнению с такими классами активов, как розничная торговля, офисы и логистика. Это отличный результат для отрасли и свидетельство ее устойчивости как класса активов.

Процент клиентов с альтернативными платежами

Отрасль в очередной раз продемонстрировала свою устойчивость к экономическим невзгодам во время кризиса COVID 19 с минимальными потерями занятости или доходов во время блокировки и без увеличения плохих долгов с тех пор. Многие операторы сейчас работают выше своих годовых результатов 2019 года.

Rennie Schafer, CEO FEDESSA

Будущие тенденции индивидуального хранения

Индустрия складов индивидуального хранения существует в Европе уже более 25 лет и зарекомендовала себя как успешная модель для инвесторов и операторов. Наш отчет в 2019 году начал определять некоторые ключевые будущие тенденции, поскольку мы видим, что отрасль развивается и внедряет инновации.

Возобновляемость (экологичность)

Застроенная окружающая среда отвечает за 40% всех выбросов CO2. Инвесторы и девелоперы ищут способы модернизации существующих зданий и разработки новых зданий, которые уменьшают своё воздействие на экологию и потенциально предлагают нулевой выброс углерода. Только 3% европейских хранилищ имеют солнечные батареи, и мы наблюдаем растущее внимание инвесторов к эко-недвижимости в целом.

Мы постоянно стремимся к более экологичной и лучшей энергоэффективности в наших магазинах – с помощью солнечных панелей, наземных теплообменников и так далее, – что приветствуется персоналом, клиентами, местными властями и инвесторами. Ни одна из наших новых разработок не имеет подключения к газу: в этом нет необходимости.

Guy Pinsent, CEO Less Mess

Мы ожидаем, что использование интеллектуальных технологий и усилия по устойчивому развитию будут играть все большую роль в отрасли в течение следующего десятилетия. Эти два пункта занимают высокое место в списке приоритетов SureStore, а также для наших клиентов и инвесторов. Мы намерены в полной мере использовать тему углеродного воздействия для нашего портфеля и видим, как использование self storage в рамках более широкой схемы развития может значительно повысить общий балл устойчивости. Сочетание индивидуального хранения с соответствующими видами использования также обеспечивает устойчивый и диверсифицированный поток доходов.

Mike Wilson CEO, SureStore

Наш портфель зданий сегодня в два раза более энергоэффективен, чем в 2011 году. Наши инвестиции в меры по повышению эффективности на протяжении многих лет окупаются, и 98% наших строений имеют сертификат энергетической эффективности на уровне » С » или выше. Мы по-прежнему стремимся увеличить мощность наших солнечных батарей с нынешних 27 фотоэлектрических установок. Все будущие склады будут оснащены установками мощностью 50 кВт, и мы модернизируем их там, где это возможно. Мы также стремимся поддержать наших клиентов в принятии более долгосрочных решений, например, установив зарядные устройства для электромобилей в наших новых зданиях, и мы расширяем коммуникацию вокруг ESG со всеми заинтересованными сторонами через различные цифровые каналы. Мы понимаем, что существуют реальные проблемы изменения климата, затрагивающие всех нас, и находимся в процессе разработки стратегии чистых нулевых выбросов, поскольку это ключевая стратегическая цель для бизнеса.

Jim Gibson, CEO Big Yellow Group

Устойчивая эффективность активов

Индивидуальное хранение — это институциональный актив для инвесторов в недвижимость. Мы ожидаем, что в ближайшие пять лет будет наблюдаться рост доступности долговых обязательств и собственного капитала, что будет педалироваться сравнительно отличными показателями self storage по сравнению с другими классами активов, такими как розничная торговля и офисы. Задача по-прежнему будет заключаться в том, чтобы найти масштаб для инвесторов, и рынок видит новые структуры, обеспечивающие доступ к рынку для инвесторов.

Индустрия индивидуального хранения зарекомендовала себя как устойчивый инвестируемый класс активов в последнее десятилетие, которое было отмечено двумя глобальными кризисами, как в начале, так и в конце десятилетия. Очень интересно наблюдать за появлением новых игроков и продолжающимся ростом существующих крупных игроков, которые приносят на рынок высококачественные активы. Позитивно также то, что число зарегистрированных на бирже компаний в Европе удвоилось, обеспечив большую открытость для инвесторов этого сектора в то время, когда устойчивый денежный поток был жизненно важен. Наличие большего числа перечисленных организаций значительно повысило прозрачность деятельности. Продолжающаяся стабильность в работе перечисленных игроков принесла ему надежный инвестиционный статус, которым он в настоящее время пользуется. Мы ожидаем, что индустрия self storage будет продолжать опираться на эту тенденцию надежной отдачи инвестиций, высокого качества недвижимости и надёжный операторов.

Marc Oursin – CEO, Shurgard

Это был фантастический год для сделок в этом секторе, и, несмотря на встречные ветры, вызванные пандемией, мы закрыли ряд сделок в течение локдаунов, что еще больше продемонстрировало устойчивость self storage. Приятно видеть ряд новых участников на европейском рынке, причем как институциональных, так и частных инвесторов, которые явно привлекают надежные денежные потоки. Мы рады видеть, что эта тенденция продолжается, поскольку мы видим дальнейшую эволюцию целевых встроенных активов в продукты институционального класса.

Tom Caines –JLL Self Storage Capital Markets

Технологии

Поскольку потребители ожидают цифрового общения с услугами, которые они используют, индустрия индивидуального хранения ищет различные способы инвестирования в технологии. Мы ожидаем расхождения во взглядах от операторов, которые будут ориентироваться на клиентов по-разному и с разным подходом работы с клиентами.

Мы инвестируем в улучшение нашего процесса удаленной регистрации онлайн, чтобы свести к минимуму время, затрачиваемое на оформление договора, и, следовательно, снизить контакт при аренде боксов. Однако подавляющее большинство наших клиентов, в том числе и во время локдауна, настаивали на просмотре ячеек хранения и обсуждении страховки. Это позволяет нашим командам более эффективно обеспечивать обслуживание клиентов и получать дополнительный доход.

Jim Gibson, CEO Big Yellow Group

Стимулирующим воздействием COVID стала тенденция снижения времени на заезд клиентов и принятия онлайн-бронирования, а также более эффективный ход всего процесса.

Guy Pinsent, CEO Less Mess

Инновации в дизайне и формате зданий

Мы уже видим новые способы создания автономных складов хранения — от крупных новых первоклассных объектов в крупных городах до более мелких на станциях метро с премиальной арендной платой. Появляются девелоперы с высокотехнологичными и недорогими бизнес-моделями. Поскольку пандемия ускорила структурные изменения в стоимости недвижимости на некоторых рынках, таких как розничная торговля, и с большим количеством инвесторов институционального уровня, желающих финансировать в развитие self storage, мы увидим, как на рынок выйдут некоторые захватывающие новые концепции, поскольку все больше мест становится доступным для развития.

Со стороны B2B повышенный спрос на городскую логистику будет обслуживаться площадками, которые элегантно сочетают в себе элементы мелкоформатного ритейла, складские помещения и хорошо интегрированную логистическую функциональность — все это на основе низкого входа и высокого уровня обслуживания. Опыт операторов хранения в ценообразовании и управлении гибкими, малоформатными пространствами окажется выгодным. Если смотреть со стороны B2C, услуги таких компаний будут становиться все более жизнеспособными по мере снижения удельных затрат на городскую логистику, но появятся и более мелкие, более локализованные и беспилотные складские помещения, занятые высокочастотными пользователями. Ожидайте, что логистические, промышленные, розничные и складские компании станут конкурировать друг с другом больше, чем когда-либо!

Rishi Patel – M3 Capital

Индустрия индивидуального хранения строит и преобразует недвижимость в Европе уже 25 лет. Мы начинаем видеть, что некоторые здания потенциально страдают от устаревания, поскольку они отстают на целое поколение. Мы видим, как инвесторы набирают масштаб за счет более крупных зданий с более взаимодополняющим использованием – таким как магазины на первом этаже, офисы flex space, заказная городская логистика и даже некоторые более крупные коммерческие единицы. Мир переходит на краткосрочные контракты с арендаторами, и вскоре только действительно зеленые здания будут приемлемы, поскольку мы сталкиваемся с проблемой изменения климата.

Ollie Saunders –Lead Director European Self Storage – JLL

Разбивка показателей заполняемости

Если посмотреть на разбивку показателей заполняемости по нашей выборке опроса, то более половины объектов были заполнены более чем на 85%, а треть объектов располагалась на 85-90%. Это считается «сладким местом» для зрелого self storage в крупном мегаполисе, поскольку это позволяет бизнесу продолжать предлагать площади новым клиентам и максимизировать доходность. Небольшая доля объектов, заполненных менее чем на 50%, была совершенно новой.

Внутреннее / деловое смещение акцента

В среднем по Европе доля занятых бизнес-клиентами площадей остается на уровне 32%, что соответствует уровню 2019 года. В предыдущие три года мы наблюдали, как бизнес-пользователи занимают все большую долю пространства для самостоятельного хранения.

Операторы теперь больше обслуживают бизнес-пользователей, предлагая больший выбор удобств, таких как бесплатный Wi-Fi, конференц-залы, почтовые ящики, курьерские услуги и круглосуточный электронный доступ. Бизнес-клиенты занимают больший процент площадей и меньше единиц, в среднем они занимают 23% от количества единиц.

Средний размер объекта self storage (MLA)

Диапазон различных размеров объектов, доступных в Европе, чрезвычайно широк и может значительно варьироваться в зависимости от страны. Это может быть связано с рядом различных факторов, включая зрелость рынка, местоположение, урбанизацию, стоимость земли, год постройки, тип клиента и операторов на рынке.

Этот график показывает разницу в размере MLA, глядя на диапазон между 1-м квантилем и 3-м квантилем объектов и обозначает среднее значение по стране. Бельгия имеет самый большой средний размер объекта — более 5300 кв. м, с очень небольшим диапазоном размеров в выборке. Ирландия имела очень широкий диапазон размеров объектов, с огромной разницей между более мелкими операторами и крупными зрелыми объектами.

Средний размер хранилища

Если посмотреть на средний размер объектов с течением времени в нашем наборе данных, то окажется, что средняя текущая арендуемая площадь (CLA) и максимальная арендуемая площадь (MLA) в Европе падали в течение последних шести лет. Если мы сравним средний возраст объектов по MLA, то увидим тенденцию к тому, что строящиеся сейчас объекты, как правило, меньше как в крупных мегаполисах, так и в регионах. Стоит отметить, что охват наших исследований увеличился в скандинавских странах, где объекты меньше, а также включая сопутствующее хранение. Однако мы видим, что строятся меньшие объекты, что, вероятно, связано с возросшей стоимостью земли, скудной доступностью земли, конкуренцией и большим акцентом на известность местоположения.

Источник трафика клиентов индивидуального хранения

Второй год подряд мы наблюдаем рост количества запросов, генерируемых с помощью вывесок, увеличившись с 10,5% в 2018 году до 12% в этом опросе. Запросы на веб-сайты по-прежнему формируют наибольший процент генерации нового бизнеса, причем 66% клиентов используют Интернет.

Цены онлайн и возможность бронирования через сайт

Прозрачность стоимости продолжает расти: 80% операторов размещают цены на своих сайтах по сравнению с 74% в прошлом году. В этом опросе мы спросили операторов, предлагают ли они возможность зарезервировать единицу (бокс, кв.м., куб.м. и т.п.), заполнить договор на индивидуальное хранение и полностью забронировать и оплатить единицу хранения онлайн. В то время как 72% операторов предлагают возможность резервирования через веб-сайт, только треть имела возможность заполнить договор на индивидуальное хранение онлайн, а пятая часть опрошенных операторов имела возможность полностью забронировать и оплатить через веб-сайт.

Деление между владениями

В Европе предпочтение отдается безусловному праву собственности, где в среднем 74% объектов принадлежат операторам. Это число сократилось с 77% в 2018 и 2019 годах. Отчасти это может быть связано с расширением выборки по всей Европе и включением в нее стран, отдающих предпочтение договорам аренды или управления, а также с дефицитом и стоимостью земли в мегаполисах, где наличие земли в свободном владении было бы нежизнеспособным. Стоит отметить, что процент владения в безусловном праве собственности при индивидуальном хранении значительно выше по сравнению с другими классами активов недвижимости.

Вспомогательный доход % в процентах от общего дохода

Операторам был задан вопрос об уровне чистого дохода, получаемого от продажи страховых и розничных продуктов, в процентах от общего дохода.

Средний показатель по Европе составил 9%, однако между странами наблюдалась большая разница в данных. Более устойчивые рынки, как правило, имеют самый высокий дополнительный источник дохода. Кроме того, когда заполняемость достигает постоянства и максимальной пропускной способности, операторы сразу пытаются использовать дополнительные услуги в качестве средства увеличения дохода.

Пятую часть данных по европейскому рынку индивидуального хранения смотрите здесь.

ТОП 10 операторов индивидуального хранения по бренду

Крупнейшим оператором в Европе является Shurgard, который в настоящее время (по состоянию на 2020 год) занимает 240 объектов. Это составляет 5% от общего количества объектов в Европе и 11,7% от общей доступной площади. Крупные операторы, как правило, имеют более крупные объекты, это подчеркивается тем фактом, что десять крупнейших брендов самообслуживания составляют 18,2% от общего количества объектов, но 36,1% от общего объема доступных площадей.

По сравнению со статистикой прошлого года мы наблюдаем падение доли рынка с точки зрения объектов. Несмотря на то, что все операторы значительно расширили свои портфели, общий рынок быстро рос, а независимые операторы добавляли все больше объектов, особенно на развивающихся рынках.

Удельная площадь Self Storage на душу населения

Великобритания имеет самый высокий объем собственных складских площадей на человека, за ней следуют Нидерланды и скандинавские страны. Зрелые рынки, такие как Франция, Бельгия и Германия, находятся ниже среднего уровня по Европе, что подчеркивает потенциал этих стран.

Количество объектов (складов индивидуального хранения) на миллион населения

Количество объектов на 1 миллион человек населения в разных странах значительно различается. Норвегия имеет большее количество небольших объектов (самые маленькие средние размеры объектов в Европе). В этом году мы наблюдаем рост среднего количества объектов на миллион населения до 9,8.

Анализ Self Storage операторов в столицах Европы

Результаты опроса

Основываясь на данных, предоставленных более чем 100 различными операторами, охватывающими 932 объекта и более 3-х миллионов квадратных метров, имеющихся в настоящее время собственных складских помещений, мы можем дать отличное представление об отрасли на общеевропейском уровне.

В связи с чрезвычайными обстоятельствами, наблюдавшимися в этом году, мы попросили операторов предоставить определенные данные как до, так и во время глобальной пандемии (февраль и июнь), чтобы дать представление о влиянии блокировки в Европе на сектор индивидуального хранения.

Средняя арендная плата (€) за квадратный метр в год

Средневзвешенная арендная плата по всей Европе составляла 250 евро за квадратный метр в год. Это снижение с 259 евро за квадратный метр, которое мы наблюдали в прошлом году, но оно отражает больший размер выборки. Если посмотреть на распределение арендной платы между февралем и июнем, то мы наблюдаем небольшое снижение арендных ставок, чего, вероятно, и следовало ожидать, однако в шести странах за эти два месяца произошло увеличение арендных ставок. При опросе 64% операторов отметили, что арендные ставки остаются на прежнем уровне. Несмотря на то, что сроки и уровень ограничений сильно различаются между странами, мы не видели большой разницы в изменении арендной платы между различными рынками.

Средняя заполняемость в индивидуальном хранении

Средняя заполняемость по всей Европе в целом осталась на уровне прошлого года — 79%. Интересно, что если мы посмотрим на разделение уровней занятости в феврале и июне, то в большинстве стран наблюдался рост уровня занятости, а средняя заполняемость в июне возросла до 80%. Улучшение показателей занятости во время пандемии свидетельствует о защитном характере индивидуального хранения.

Следующую часть 4 исследования рынка индивидуального хранения вещей Европы читайте здесь.

Ключевые сделки в индивидуальном хранении

Сектор индивидуального хранения доказал свою устойчивость как класс инвестиционных активов во время пандемии, когда сделки в 2020 году показали сильный аппетит инвесторов, даже в период блокировки по всей Европе.

Ключевые сделки и рыночная активность включали в себя:

— В сентябре 2020 года Secure Store в Великобритании был продан американскому инвестору Padlock Capital Partners. Два магазина рядом с Лондоном имели общую площадь 6100 кв. м. Американская частная инвестиционная группа Volta Global LLC приобрела в августе 2020 года три актива в Нидерландах, расположенных в Goes, Hellevoetsluis и Bergen op Zoom.

— Совместное предприятие Carlyle Group и Safestore продолжает оставаться активным игроком рынка, и во втором квартале 2020 года они завершили сделку по приобретению Lokabox в Бельгии. Lokabox имеет шесть магазинов общей площадью 20 600 кв. м.

— Legal and General’s UK Property Fund (LGIM) приобрел совершенно новый современный объект в Великобритании в Стаффорд в марте 2020 года, который составил 5200 кв. м, а также 950 кв. м офисных площадей. Магазин добавляется к первоначальным инвестициям LGIM в сектор индивидуального хранения после приобретения Sure Store в июле 2019 года.

— Шведский портфель 24Storage котировался на бирже Nasdaq First North Growth Market в декабре 2019. Портфель состоит из 22 существующих площадок с четырьмя — пятью площадками в стадии разработки.

— В последнем квартале 2019 года Safestore приобрела Oh My Box в Испании за € 17,3 млн и Fort Box в Лондоне за £13,6 млн.

— Shurgard продолжает оставаться активным участником рынка по всей Европе. В конце 2019 года Shurgard подписала соглашение об управлении с FlexiStockage для управления своими четырьмя объектами недвижимости в Парижском регионе, которые в общей сложности составляют 20 400 кв. м арендуемой площади. Shurgard приобрел два объекта недвижимости в начале 2020 года и имеет право первого отказа по третьему объекту. В Нидерландах они приобрели ALBERT Self Storage в Рандстаде, а также Inbox Storage в Гауде, Рандстад (3560 кв. м) за $6,1 млн в 2019 году. К концу 2019 года они также приобрели завод Gpu Vastgoed за $7,4 млн в Нидерландах. В мае 2020 года они приобрели четыре магазина Zeitlinger в Германии общей площадью 12 500 кв. м и общей стоимостью $33,3 млн.

— Storage King приобрела арендованный и два свободных участка у Flexistor в последнем квартале 2019 года. Общая площадь MLA портфеля составляет 190 520 кв. футов.

Обзор отрасли хранения вещей

Мы должны быть осторожны при сравнении размера и роста отрасли с течением времени, поскольку значительные годовые изменения могут быть связаны с улучшением сбора данных и увеличением охвата. Кроме того, сравнение между странами может быть сложным, поскольку различные рынки имеют различные определения того, что классифицируется как индивидуальное хранение.

Топ 6 Self Storage компаний

Шесть стран имеют 78% от общей доли рынка объектов в Европе и 84% от общей площади помещений. Рыночная доля «большой шестерки» продолжает падать, поскольку на развивающихся рынках быстро развивается индивидуальное хранение. Индустрия Self Storage в Европе продолжает расти. По нашим оценкам, в настоящее время существует 4831 объект, составляющий почти 10,5 миллионов квадратных метров собственных складских помещений.

Доля рынка крупнейших операторов аренды мини-складов

Индустрия индивидуального хранения в Европе фрагментирована, и большинство объектов принадлежит и управляется независимыми операторами. Однако мы начинаем видеть консолидацию на зрелых рынках, что приводит к увеличению разрыва между крупными операторами (определяемыми как имеющие более 10 объектов) и небольшими независимыми компаниями. Это оставило заметный пробел на рынке, с небольшим количеством операторов среднего уровня, которые занимают от четырех до девяти объектов.

Продолжение исследования рынка индивидуального хранения вещей Европы — часть 3.

Отчет этого года был опубликован в виде интерактивного онлайн-издания, которое можно найти здесь (fedessa.org). В этом документе отражены ключевые элементы полученных результатов.

Это уже девятый ежегодный опрос, проводимый Федерацией Европейских ассоциаций индивидуального хранения (FEDESSA) среди своих ассоциаций-членов и их операторов-членов. Отчет выпускается совместно с JLL уже шестой год подряд.

В связи с экстраординарными глобальными событиями в течение всего года мы задали несколько дополнительных вопросов, чтобы получить представление о том, как сектор индивидуального хранения вещей в Европе отреагировал на блокировки и последующее замедление экономической активности. Отчет предоставит ценную информацию о рынке инвесторам, спонсорам и операторам в эти неопределенные времена.

По последним данным, в настоящее время в Европе насчитывается 4831 объект, обеспечивающий почти 10,5 миллионов квадратных метров собственных складских помещений. Шесть крупнейших рынков в Европе, где индивидуальное хранение было создано почти два десятилетия назад, имеют 78% рыночной доли объектов и 84% общей доступной площади. В то время как эти рынки продолжают расти, рыночная доля «большой шестерки» продолжает падать, поскольку мы видим быстрый рост на менее развитых рынках Европы (в плане спроса на индивидуальное хранение).

В этом году JLL и FEDESSA получили рекордное количество ответов от более чем 100 операторов Self Storage (операторы индивидуального хранения). Эти респонденты управляют более чем 900 объектами (более 3 миллионов квадратных метров арендуемых площадей) в 16 странах, что охватывает почти треть всего рынка Европы. Мы очень благодарны всем членам Совета, которые нашли время внести свой вклад в исследование этого года.

Мы надеемся, что вы найдете этот отчет информативным и очень приветствуем любые отзывы наших читателей, чтобы мы могли продолжать совершенствовать его в последующие годы.

Основные положения Self Storage

Представление REIT (Real Estate Investment Trusts – фонды недвижимости) 

Пандемия COVID-19 2020 года и последующая блокировка привели к тому, что глобальный экономический рост резко остановился в первом квартале. Правительства по всей Европе применяют различную социальную, денежно-кредитную и фискальную политику для поддержки людей и бизнеса.

Особенно пострадала инвестиционная активность в секторе недвижимости после COVID-19, когда сократилось количество сделок с розничным рынком. Однако те отрасли, которые демонстрировали устойчивость во время кризиса, такие как индивидуальное хранение, здравоохранение и логистика, показали относительно хорошие результаты как на перечисленном выше рынке, так и на рынке прямой недвижимости.

В целом то, как мы живем и работаем, претерпевает огромные изменения, и многие тенденции, возникшие во время блокировки, скорее всего, продолжатся в какой-то части в будущем. Во всех секторах недвижимости мы наблюдаем растущую интеграцию технологий и больший акцент на омниканальный клиентский опыт. Мы также ожидаем повышения осведомленности об устойчивом развитии и корпоративной социальной ответственности.

В будущем мы ожидаем еще большего выделения средств на альтернативную недвижимость, поскольку она остается привлекательной формой стабильного дохода. Спред государственных облигаций на недвижимость, низкие процентные ставки и рекордные уровни кэша ($330 млрд в настоящее время остаются неизрасходованными) — все это указывает на увеличение притока капитала в недвижимость в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Сбор арендной платы с клиентов индивидуального хранения

Сбор арендной платы после 30-дневного срока был отмечен некоторыми значительными задержками во время Covid-19. Результаты опроса показывают, что самообслуживание остается устойчивым с 91,3% собранного дохода и что подавляющее большинство дебиторской задолженности свыше 30 дней будет закрыто.

Вторая часть исследования индивидуального хранения в Европе здесь.