Предыдущие части читайте: первая, вторая, третья, четвёртая.

Планы развития бизнеса индивидуального хранения

В рамках нашей выборки обследования, состоящей из 932 объектов, в следующем году планируется открыть 121 объект. Обычно мы находим, что количество объектов, которые операторы планируют открыть, находится на оптимистичной стороне, однако солидное количество запланированных открытий является хорошим показателем уверенности и продолжающейся работы рынка индивидуального хранения в Европе. В этом году мы также спросили операторов, планируют ли они продолжать развитие объектов в рамках своего плана, и 74% операторов ответили «да», и только 8% ответили «нет», что они не будут продолжать развитие в связи с текущими обстоятельствами.

В проектах (планах) по всей Европе остается большое количество индивидуальных хранилищ. До сих пор это развитие было обеспечено только доступом к торгам и поставкам, и операторы по-прежнему оптимистично смотрят на будущий рост отрасли.

Rennie Schafer, CEO FEDESSA

COVID-19. Сбор арендной платы

Результаты опроса показали, что сбор арендной платы в индустрии индивидуального хранения по всей Европе остался в значительной степени незатронутым пандемией. Процент просроченной задолженности за 30 дней соответствует тому, что операторы испытывали в предпандемические времена, а арендные каникулы или платежные соглашения чрезвычайно низки по сравнению с такими классами активов, как розничная торговля, офисы и логистика. Это отличный результат для отрасли и свидетельство ее устойчивости как класса активов.

Процент клиентов с альтернативными платежами

Отрасль в очередной раз продемонстрировала свою устойчивость к экономическим невзгодам во время кризиса COVID 19 с минимальными потерями занятости или доходов во время блокировки и без увеличения плохих долгов с тех пор. Многие операторы сейчас работают выше своих годовых результатов 2019 года.

Rennie Schafer, CEO FEDESSA

Будущие тенденции индивидуального хранения

Индустрия складов индивидуального хранения существует в Европе уже более 25 лет и зарекомендовала себя как успешная модель для инвесторов и операторов. Наш отчет в 2019 году начал определять некоторые ключевые будущие тенденции, поскольку мы видим, что отрасль развивается и внедряет инновации.

Возобновляемость (экологичность)

Застроенная окружающая среда отвечает за 40% всех выбросов CO2. Инвесторы и девелоперы ищут способы модернизации существующих зданий и разработки новых зданий, которые уменьшают своё воздействие на экологию и потенциально предлагают нулевой выброс углерода. Только 3% европейских хранилищ имеют солнечные батареи, и мы наблюдаем растущее внимание инвесторов к эко-недвижимости в целом.

Мы постоянно стремимся к более экологичной и лучшей энергоэффективности в наших магазинах – с помощью солнечных панелей, наземных теплообменников и так далее, – что приветствуется персоналом, клиентами, местными властями и инвесторами. Ни одна из наших новых разработок не имеет подключения к газу: в этом нет необходимости.

Guy Pinsent, CEO Less Mess

Мы ожидаем, что использование интеллектуальных технологий и усилия по устойчивому развитию будут играть все большую роль в отрасли в течение следующего десятилетия. Эти два пункта занимают высокое место в списке приоритетов SureStore, а также для наших клиентов и инвесторов. Мы намерены в полной мере использовать тему углеродного воздействия для нашего портфеля и видим, как использование self storage в рамках более широкой схемы развития может значительно повысить общий балл устойчивости. Сочетание индивидуального хранения с соответствующими видами использования также обеспечивает устойчивый и диверсифицированный поток доходов.

Mike Wilson CEO, SureStore

Наш портфель зданий сегодня в два раза более энергоэффективен, чем в 2011 году. Наши инвестиции в меры по повышению эффективности на протяжении многих лет окупаются, и 98% наших строений имеют сертификат энергетической эффективности на уровне » С » или выше. Мы по-прежнему стремимся увеличить мощность наших солнечных батарей с нынешних 27 фотоэлектрических установок. Все будущие склады будут оснащены установками мощностью 50 кВт, и мы модернизируем их там, где это возможно. Мы также стремимся поддержать наших клиентов в принятии более долгосрочных решений, например, установив зарядные устройства для электромобилей в наших новых зданиях, и мы расширяем коммуникацию вокруг ESG со всеми заинтересованными сторонами через различные цифровые каналы. Мы понимаем, что существуют реальные проблемы изменения климата, затрагивающие всех нас, и находимся в процессе разработки стратегии чистых нулевых выбросов, поскольку это ключевая стратегическая цель для бизнеса.

Jim Gibson, CEO Big Yellow Group

Устойчивая эффективность активов

Индивидуальное хранение — это институциональный актив для инвесторов в недвижимость. Мы ожидаем, что в ближайшие пять лет будет наблюдаться рост доступности долговых обязательств и собственного капитала, что будет педалироваться сравнительно отличными показателями self storage по сравнению с другими классами активов, такими как розничная торговля и офисы. Задача по-прежнему будет заключаться в том, чтобы найти масштаб для инвесторов, и рынок видит новые структуры, обеспечивающие доступ к рынку для инвесторов.

Индустрия индивидуального хранения зарекомендовала себя как устойчивый инвестируемый класс активов в последнее десятилетие, которое было отмечено двумя глобальными кризисами, как в начале, так и в конце десятилетия. Очень интересно наблюдать за появлением новых игроков и продолжающимся ростом существующих крупных игроков, которые приносят на рынок высококачественные активы. Позитивно также то, что число зарегистрированных на бирже компаний в Европе удвоилось, обеспечив большую открытость для инвесторов этого сектора в то время, когда устойчивый денежный поток был жизненно важен. Наличие большего числа перечисленных организаций значительно повысило прозрачность деятельности. Продолжающаяся стабильность в работе перечисленных игроков принесла ему надежный инвестиционный статус, которым он в настоящее время пользуется. Мы ожидаем, что индустрия self storage будет продолжать опираться на эту тенденцию надежной отдачи инвестиций, высокого качества недвижимости и надёжный операторов.

Marc Oursin – CEO, Shurgard

Это был фантастический год для сделок в этом секторе, и, несмотря на встречные ветры, вызванные пандемией, мы закрыли ряд сделок в течение локдаунов, что еще больше продемонстрировало устойчивость self storage. Приятно видеть ряд новых участников на европейском рынке, причем как институциональных, так и частных инвесторов, которые явно привлекают надежные денежные потоки. Мы рады видеть, что эта тенденция продолжается, поскольку мы видим дальнейшую эволюцию целевых встроенных активов в продукты институционального класса.

Tom Caines –JLL Self Storage Capital Markets

Технологии

Поскольку потребители ожидают цифрового общения с услугами, которые они используют, индустрия индивидуального хранения ищет различные способы инвестирования в технологии. Мы ожидаем расхождения во взглядах от операторов, которые будут ориентироваться на клиентов по-разному и с разным подходом работы с клиентами.

Мы инвестируем в улучшение нашего процесса удаленной регистрации онлайн, чтобы свести к минимуму время, затрачиваемое на оформление договора, и, следовательно, снизить контакт при аренде боксов. Однако подавляющее большинство наших клиентов, в том числе и во время локдауна, настаивали на просмотре ячеек хранения и обсуждении страховки. Это позволяет нашим командам более эффективно обеспечивать обслуживание клиентов и получать дополнительный доход.

Jim Gibson, CEO Big Yellow Group

Стимулирующим воздействием COVID стала тенденция снижения времени на заезд клиентов и принятия онлайн-бронирования, а также более эффективный ход всего процесса.

Guy Pinsent, CEO Less Mess

Инновации в дизайне и формате зданий

Мы уже видим новые способы создания автономных складов хранения — от крупных новых первоклассных объектов в крупных городах до более мелких на станциях метро с премиальной арендной платой. Появляются девелоперы с высокотехнологичными и недорогими бизнес-моделями. Поскольку пандемия ускорила структурные изменения в стоимости недвижимости на некоторых рынках, таких как розничная торговля, и с большим количеством инвесторов институционального уровня, желающих финансировать в развитие self storage, мы увидим, как на рынок выйдут некоторые захватывающие новые концепции, поскольку все больше мест становится доступным для развития.

Со стороны B2B повышенный спрос на городскую логистику будет обслуживаться площадками, которые элегантно сочетают в себе элементы мелкоформатного ритейла, складские помещения и хорошо интегрированную логистическую функциональность — все это на основе низкого входа и высокого уровня обслуживания. Опыт операторов хранения в ценообразовании и управлении гибкими, малоформатными пространствами окажется выгодным. Если смотреть со стороны B2C, услуги таких компаний будут становиться все более жизнеспособными по мере снижения удельных затрат на городскую логистику, но появятся и более мелкие, более локализованные и беспилотные складские помещения, занятые высокочастотными пользователями. Ожидайте, что логистические, промышленные, розничные и складские компании станут конкурировать друг с другом больше, чем когда-либо!

Rishi Patel – M3 Capital

Индустрия индивидуального хранения строит и преобразует недвижимость в Европе уже 25 лет. Мы начинаем видеть, что некоторые здания потенциально страдают от устаревания, поскольку они отстают на целое поколение. Мы видим, как инвесторы набирают масштаб за счет более крупных зданий с более взаимодополняющим использованием – таким как магазины на первом этаже, офисы flex space, заказная городская логистика и даже некоторые более крупные коммерческие единицы. Мир переходит на краткосрочные контракты с арендаторами, и вскоре только действительно зеленые здания будут приемлемы, поскольку мы сталкиваемся с проблемой изменения климата.

Ollie Saunders –Lead Director European Self Storage – JLL